Viena y su modelo de alquileres asequibles: ¿Una alternativa a la crisis en España?

Desde hace algún tiempo, especialistas españoles han puesto atención al modelo de renta que viene implementando hace décadas la capital de Austria. ¿De qué se trata y cómo funciona?

Por:

Cristian Ortega Mahan

La reciente manifestación en España, donde decenas de miles de ciudadanos protestaron por la creciente insostenibilidad de los precios del alquiler, ha puesto de relieve la necesidad urgente de buscar modelos alternativos que permitan una vivienda asequible para todos. Uno de los ejemplos más destacados en Europa es el modelo de alquiler de Viena, capital de Austria, que ha logrado garantizar arrendamientos accesibles para el 60% de su población, gracias a un compromiso que se remonta a hace un siglo. Este sistema se basa en un extenso parque de viviendas públicas.

El origen del sistema

El origen del sistema vienés se sitúa en 1923, tras la Primera Guerra Mundial, cuando las autoridades comenzaron a construir viviendas para las clases más desfavorecidas. Desde entonces, Viena ha seguido invirtiendo en su modelo de vivienda social, que hoy incluye más de 400.000 viviendas sociales, con la mitad de ellas en manos del sector público. En comparación, Madrid solo cuenta con unas 8.650 casas protegidas para más de 3,4 millones de habitantes.

La clave del éxito del modelo vienés radica en la gran cantidad de viviendas públicas y la colaboración entre el Gobierno y entidades sin ánimo de lucro. Estas políticas son sostenibles y coherentes, ya que requieren décadas de inversión para lograr resultados visibles. En Viena, casi ocho de cada diez alquileres son públicos o gestionados por organizaciones sin fines de lucro, y se fomenta la integración de inquilinos de diferentes perfiles socioeconómicos.

El costo de alquiler en Viena es significativamente más bajo que en ciudades como Madrid y Barcelona. Según el Property Index 2024 de Deloitte, el precio medio del metro cuadrado en Viena es de 10,5 euros, mientras que en Madrid y Barcelona asciende a 25,4 y 30,6 euros, respectivamente. Esta diferencia en los precios se traduce en que un vienés destina solo el 19% de su salario mensual a pagar un alquiler, en contraste con el 55% que destina un madrileño.

El sistema de alquiler en Viena incluye diversos tipos de viviendas asequibles. Las viviendas municipales se asignan a los solicitantes mediante un sistema basado en puntos, y son conocidas por su calidad. Los requisitos para acceder a estas viviendas incluyen la residencia en Viena durante al menos dos años y no superar ciertos límites de ingresos. La otra mitad de las viviendas sociales pertenece a cooperativas sin ánimo de lucro, que gestionan sus propiedades bajo un marco legal estricto.

Viviendas cooperativas

La demanda de viviendas cooperativas es alta, y muchos de estos apartamentos ofrecen comodidades como piscinas y salas de juegos. Este modelo ha sido considerado un ejemplo a seguir en otras partes del mundo, incluida España. Sin embargo, su implementación requeriría un claro apoyo estatal y un cambio en la asignación de presupuestos, ya que la mayor parte del gasto en España se destina a otras áreas sociales como educación y sanidad.

Los expertos sostienen que, aunque la construcción de viviendas asequibles es crucial para ayudar a las personas más vulnerables, también es necesario atender a la clase media, que enfrenta dificultades para acceder tanto a la compra como al alquiler de viviendas. En este contexto, la creación de un marco regulatorio que fomente la construcción de viviendas sociales es esencial para abordar la crisis de los alquileres en España.

La experiencia de Viena muestra que un gran parque de vivienda pública puede tener un impacto significativo en los precios del mercado de alquiler privado. Con un 77% de los alquileres en el mercado privado regulados, el sistema de vivienda social de Viena actúa como un contrapeso que evita que los precios se disparen. Según algunos análisis, un aumento en la proporción de viviendas gestionadas por cooperativas puede reducir los alquileres del mercado privado en un 5%.